Приватизация и последовавшая за ней свободная продажа земли несколько изменили ситуацию. Первыми загородными домами нового типа стали краснокирпичные дома -гиганты, зачастую втиснутые на те же шесть соток. Такие здания не отличались ни архитектурной изысканностью, ни продуманностью планировки. Они оказались неудобны в эксплуатации, бесперспективны для последующей перепродажи и были обречены на вымирание. Кирпичные монстры до сих пор встречаются в Подмосковье, но большинство из них пустуют, а некоторые - так и остались недостроенными.
Однако следует отметить, что эти дома ознаменовали начало эволюционной цепочки загородного строительства. Их самый важный вклад в понятие летней резиденции - комфорт. Они поставили определенную планку качества и показали российскому рынку, что проживание в загородном доме тоже может быть комфортным, что электричество, канализация, газ и водопровод должны там присутствовать.
Традиции и современность
Впрочем, рассмотрение рынка аренды загородной недвижимости все-таки правильнее начать с более привычных и традиционных объектов - домов в дачных поселках и садовых товариществах. Хотя бы потому, что они занимают значительную часть рассматриваемого рынка.
Наиболее популярны у арендаторов стародачные места - те, где проживала советская интеллигенция, деятели науки и культуры. Эти места обычно отличает спокойная атмосфера, прекрасные видовые характеристики и хороший социальный климат. К минусам можно отнести старые, морально и функционально устаревшие дома, отсутствие в ряде случаев центральных коммуникаций.
Нельзя не упомянуть и такой тип загородных домов, как бывшие государственные дачи. Этот вид достаточно сложен для анализа, поскольку напрямую зависит от чинов, для которых те или иные дачи строились. На сегодняшний день стоимость аренды бывшей госдачи по Рублево-Успенскому шоссе доходит до $15 тыс. в месяц (если говорить о самых престижных местах вроде Барвихи).
Несмотря на все свои достоинства, стародачные места вдохновляют отнюдь не всех. Многие молодые и продвинутые горожане стремятся найти для летнего отдыха более современные варианты. Удовлетворить эти желания способны небольшие коттеджные поселки на 15–20 домов: они сочетают в себе сельскую тишину, комфорт городской квартиры и наличие необходимой для полноценной жизни и отдыха инфраструктуры.
Направо пойдешь - поселок найдешь
"Сколько всего домов в Подмосковье сдается в летний период и на длительный срок, наверняка не знает никто, даже многоопытные риэлторы, - считает начальник отдела аренды загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ольга Баштанова. - Несомненно одно: спрос огромен и превышает предложение в два–три раза". Наибольшим спросом пользуются объекты, цена и качество которых лучше всего соответствуют друг другу.
Некоторые из желающих арендовать коттедж предпочитают обращаться в риэлторские компании. Кто-то ищет дачу напрямую, предпочитая обходиться без посредников. С помощью агентств временных хозяев находят, как правило, 20–30% загородных домов. Риэлторы в полной мере контролируют лишь сегмент коттеджей бизнес-класса. По словам специалистов, спрос на аренду таких объектов намного превосходит предложение.
Естественно, что если есть спрос, то рано или поздно процесс производства будет поставлен на конвейер. Так и в Подмосковье появился новый вид поселков, предназначенных под сдачу внаем.
С точки зрения застройщика
Интерес к аренде качественной загородной недвижимости начал формироваться не в последнюю очередь за счет прибывающих в столицу иностранных специалистов и обеспеченных россиян из регионов. Например, одна из западных фирм заключила контракт с девелопером на долгосрочную аренду еще не построенного поселка. Наличие таких "вечных" арендаторов привлекло в этот сегмент рынка серьезных инвесторов. Несмотря на то что строительство коттеджных поселков для сдачи в аренду - долгоокупаемый для инвестора проект, сегодня их реализуется все больше.
О. Баштанова полагает, что наиболее выгодно возводить небольшие элитные поселки в 10–15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых целенаправленно выбирается концепция поселка. Таким образом строительные компании пытаются минимизировать вероятные риски.
Рынок аренды в цифрах
Что касается размеров арендных ставок на рынке загородной недвижимости, то здесь наблюдается большой разброс. Естественно, если речь заходит об элитном сегменте, то и стоимость найма дома способна привести в замешательство даже представителей среднего класса: не каждый обеспеченный клиент согласится выложить за месяц аренды сумму от $15 тыс.
Как уже говорилось ранее, такую внушительную арендную ставку формируют несколько факторов: длительная окупаемость проекта, строительство поселка в расчете на долгосрочную аренду домов крупными компаниями, а также затраты по возведению объектов инфраструктуры (она, как правило, включает не только магазины, но и детские сады, школы, бассейны и спортивные клубы).
Люди, не обладающие возможностью снять дом в таких местах, обычно ищут предложения частных лиц или ориентируются на недорогие коттеджные поселки. Также стоит попробовать найти поселок, где только часть домов предусмотрена для сдачи в аренду. Инвестор и застройщик уже получили основную часть прибыли от продажи домов, а аренду рассматривают скорее как дополнительный доход, поэтому, вероятно, выставят более умеренную цену. Например, на расстоянии 20–60 км от МКАД реально арендовать коттеджи эконом-класса по ставке от $2 тыс. до $3 тыс. в месяц.
|
